De la lectura del documento de aprobación inicial pueden sacarse unas primeras conclusiones que parecen claras, como que a partir de su aprobación definitiva sólo podrán ubicarse las viviendas con fines turísticos en las plantas bajas y primera de los edificios, siempre que estos no se destinen exclusivamente a este uso, y la no retroactividad de la aprobación de la norma. Lo que no queda suficientemente claro en el documento aprobación inicial es “si destinar la vivienda a VFT significa necesariamente cambiar su uso urbanístico de residencial a terciario, o bien se entiende que la VFT es un uso pormenorizado compatible (art.6.1.3.2.b del PGOU) con el residencial, sin que sea necesario el cambio de uso urbanístico a terciario, como así ocurre actualmente con los usos pormenorizados despacho profesional doméstico o el taller doméstico. ” Dejaremos para otro post el análisis de si el documento obliga o no a un cambio de uso urbanístico de residencial a terciario, Lo que hoy queremos compartir con vosotros son las importantes consecuencias que conlleva un cambio de uso de una vivienda a terciario.
La primera de estas consecuencias es que, si cambiamos el uso urbanístico de residencial a terciario, la vivienda deja de ser vivienda y pasa a ser un establecimiento de "hospedaje", uso terciario. Esto significa que la vivienda “desaparece”, que se extingue, y ya no puede ser usada más como vivienda. No podremos destinarla a alquiler por temporadas o vivienda habitual como muchos han hecho durante la pandemia. Podríamos decir que siempre existe la posibilidad de volver a solicitar un cambio de uso en el otro sentido, es decir, de terciario a residencial y volver a ser usada como vivienda. Sin embargo, se da la circunstancia que, para muchas de las viviendas que conforman el parque residencial del centro histórico de la ciudad, es poco probable que se pueda revertir el cambio de uso de nuevo a residencial. El motivo es obvio, y es que el parque de viviendas del centro histórico y de muchas otras áreas de la ciudad, como norma general, no cumplen las condiciones que hoy se exigen en el PGOU para viviendas de nueva creación (tamaño mínimo, densidad de viviendas, dimensiones de patios de ventilación, viviendas interiores, dimensiones de las estancias, ventilación de cocinas, y un largo etc..). Es decir, si lo que propone esta modificación del PGOU es un necesario cambio al uso terciario, desaparecerán del parque residencial del centro histórico de Sevilla un importante número de viviendas de manera definitiva.
Además, el cambio de uso implicaría igualmente un tratamiento de la VFT como un “local comercial” destinado al "hospedaje", con lo que ello implica en cuanto al necesario cumplimiento de normativas de diferentes ámbitos, como, por ejemplo, el cumplimiento de normativas de accesibilidad (adaptar la vivienda completamente a usuarios de sillas de rueda), el código técnico y de otras normativas de menor calado, haciendo en muchos casos el cambio de uso inviable, bien porque la intervención afecte a elementos comunes de los edificios y no exclusivamente a la parte privada de las viviendas, bien porque la envergadura de las intervenciones sean incompatibles con la rentabilidad de la actuación, o bien porque las condiciones establecidas en estas normativas no son compatibles con la utilización de una vivienda situada en un edificio plurifamiliar como un establecimiento de hospedaje.
Otra de las consecuencias que traería un cambio de uso de residencial a terciario es la desaparición de una de las mayores virtudes de la vivienda con fines turísticos, que es la gran capacidad que tiene para, con escasas o nulas inversiones y casi de manera inmediata, poder pasar del mercado turístico al mercado del arrendamiento de viviendas por temporadas o vivienda habitual y viceversa. Esto permite que la ciudad pueda adaptar su capacidad de plazas de alojamiento a las demandas del mercado turístico con gran rapidez y / o con carácter temporal, algo que es una ventaja competitiva para una ciudad con un turismo muy estacional y con una clara vocación de ciudad de congresos, convenciones y eventos de ámbito nacional e internacional.
Por último y administrativamente hablando, un cambio urbanístico de vivienda a terciario implica la solicitud de una licencia de obra con un proyecto firmado por un arquitecto y también la solicitud de una licencia de apertura, tramites que, además de la irrevocabilidad en muchos casos ya comentada, conlleva un importante gasto económico y una tramitación estimada de, en el mejor de los casos, de 3 meses.
JUAN IGNACIO CHAVES POSADILLO
Arquitecto Urbanista, Vicepresidente de Apartsur,
Gerente en Agencia Acomodadora del Alquiler S.L. Gestión de VFT y AT
Agente inmobiliario en Elephant Real State especializado en VFT y AT